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关于降低房屋交易税费搞活市场流通的建议及答复(167号)

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发布时间:2014-01-20 17:28:00

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关于降低房屋交易税费搞活市场流通的建议

  经过我们代表实地到税务部门、房产交易部门调查了解,通过阅取关于房屋交易税费的相关法律、法规、规范性文件,我们发现,目前我省有关房屋(包括住宅、非住宅)交易税费存在种类繁多、名头复杂、税率较高的特点。现市场上二手房买卖需缴纳契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、测绘费、评估费、工本费及其他相关费用。例如,经评估价格为25万元的车库,交易后,买卖双方共需缴纳税费4.7万余元,接近车库价值的20%,如此高的交易税费严重增加了房屋交易的成本,阻碍了房屋交易的市场流通。
  针对上述现实问题,我建议:
  在国务院及相关部委的授权范围内,我省出台政策应全面降低房屋交易的相关税费,并取消不合理税费。
  取消、降低房屋交易的相关税费对我省市场经济的发展、搞活房屋交易的市场流通有巨大的促进作用。首先,能减少民众的购房成本,减轻百姓的生活负担;其次,能鼓励民众其他消费性支出,全面转入以消费拉动经济增长的经济发展模式;再次,能大量减少房屋交易所涉部门人员职务犯罪的概率,有助于推动我省廉政事业的建设;最后,取消、降低房屋交易的相关税费不仅不会减少地方财政收入,相反,随着房屋交易市场流通的活跃,房屋交易量的增加,还会大大增加政府的财政收入,为我省的经济发展提供充足的动力。
  综上,此建议望有权部门重视并抓紧时间解决为盼。
  (建议人:修  保等)

 
对省十二届人大一次会议第167号代表建议的答复

修保代表:
  您在省十二届人大一次会议上提出的《关于降低房屋交易税费搞活市场流通的建议》(第167号建议)收悉。首先非常感谢人大代表对我省二手房交易税费征收管理工作的重视和支持。我们对建议中反映的问题和提出的建议进行了认真研究,省地税局结合省住房和城乡建设厅意见答复如下:
  一、房屋交易税费的现状
  在二手房交易中,房屋的面积大小、房屋的性质、房屋年限、是否为家庭唯一住房等因素都会影响房屋交易税费的额度。
  (一)现行商用房屋交易税费偏高
  目前国家和省里对商用房屋交易的税费政策主要有:个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额,按5.6%的税率缴纳营业税、城建税、教育费附加和地方教育费附加;个人购买非住宅的,按5%的税率缴纳契税;对商用房屋交易以实际成交价格为转让收入,减去房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后,按20%的税率缴纳个人所得税;以转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额,依率缴纳土地增值税;买卖双方分别缴纳房屋交易额万分之五的印花税;非住房房屋登记收费标准为每件550元,交易费为10元/㎡等等。
  为减轻交易环节中的税收负担,我省规定自2012年7月1日起,对长春市等房价较高的城市,将房屋评估价格下调20%后作为计税价格征税。
  以建议中车库交易为例计算商用房屋交易的税费,假设举例车库的成本价格为15万元、面积为50平方米、卖方已持有3年,按照评估价格25万元计算,在交易过程中,买卖双方应缴纳的税费为:
  1、卖方应缴税(无费):营业税、城建税、教育费附加和地方教育费附加0.28万元,个人所得税1万元,土地增值税0.7395万元,印花税0.01万元。
  2、买方应缴纳的税费:印花税0.01万元;契税1万元;房屋登记费及房屋交易手续费合计0.3万元。
  以上买卖双方合计缴纳税费约3.34万元,为车库评估价格的13.36%。由于车库属于商业用房,具有商业目的并存在经济收益,因此,国家对商业用房交易目前基本没有税费优惠政策。
  (二)国家对个人销售普通住房税费优惠较多
  国家和省里关于个人销售普通住房的税费优惠主要有:个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税、城建税、教育费附加和地方教育费附加;个人购买90平方米及以下且是家庭唯一普通住房的,减按1%的税率缴纳契税;个人购买90平方米及以上144平方米以下且是家庭唯一普通住房的,按1.5%的税率缴纳契税;个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税;对个人转让生活用房实行核定征税,我省以住房转让收入的1%缴纳个人所得税;对个人销售普通住房暂免征收土地增值税;对个人销售或购买普通住房暂免征收印花税;限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让手续费减半收取;因继承、遗赠、婚姻关系共有发生的住房转让免收住房转让手续费;2008年和2009年我省又分别降低行政事业性涉企收费各5个百分点,降低了房屋交易中的收费额等等。
  综上,国家和省里在个人销售普通住房中,对老百姓基本生活用房、保障性住房交易的税费优惠力度还是较大的,但如果改善住房条件或用于投资,则尽管我省房屋交易价格处于二、三线城市水平,交易税费还是较高的。
  二、国家宏观调控政策及现行税费制度使二手房交易税费难以降低或取消
  2013年2月20日,温家宝总理主持召开了国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作,并下发了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号),确定了五项抑制投机投资购房、加强房地产市场调控的政策措施(简称“国五条”),再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,依法严格按转让所得的20%计征个人所得税,强化土地增值税的征收管理,充分发挥税收政策的调节作用,继续严格严控房地产市场交易行为,以促进房地产市场平稳健康发展。
  根据我国现行财税管理体制,税收立法及管理权限高度集中在中央,省及省以下地税机关主要是税收政策执行者,非授权无法减免国家法律法规规定的税收。
  房屋登记费和房屋交易手续费主要用于提供房地产交易服务,开展交易咨询、办证、档案查询,以及维护房地产交易安全,买卖合同备案管理,采用二代身份证识别仪等设备设施核对交易人身份信息等工作,收费基本维持支出。由于各地房地产交易登记机构为自收自支事业单位,取消收费转为全额财政拨款单位目前仍有很大困难。
  因此,受目前宏观政策调控及税费管理体制制约,省级部门若非授权,难以降低或取消二手房交易税费。
  三、落实国家和省里税费优惠政策,促进我省二手房交易市场健康发展
  一是认真贯彻落实国家现有房地产交易税费优惠政策,推动我省二手房交易市场流通的活跃和发展。全省地税部门将积极开展相关税收政策宣传辅导,对优惠政策执行实施动态管理,对二手房交易中反映出的问题深入调查研究,及时解决。从2007年开始,我省开展了应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估工作,通过存量房价格评估软件系统,节省了评估费用,简化了办税流程,增强了存量房价格评估的透明度和公信力。
  二是配合国家房地产税费改革工作要求,为下一步开展降低房地产交易环节税费、增加房屋持有环节税费、扩大房产税征收试点等工作,积极向国家层面及相关部门反馈意见、提出建议。对于二手房交易中的登记费用,今年十二届人大一次会议通过的《国务院机构改革和职能转变方案》提出“建立不动产统一登记制度”,省住房和城乡建设厅将向国家建议房屋登记机构理应列入财政开支,不再收取各项房屋登记费用,在制定《不动产登记条例》时一并考虑。

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